【英國買樓】80後曼城樓業主：買英國樓戒問冧巴心態 (Points to note for buy property in UK) ...... !

近月不少香港人投資英國樓。任職金融業的八十後黃小姐，3年前開始投資英國曼徹斯特（Manchester），3年內買了3個物業。她早前開設fb專頁「不做買樓花的水魚- Manchester買樓手記」，分享自己買曼城樓的經驗，以及觀察當地樓市的心得。

一些KOL（網上意見領袖）近月頻頻拍片介紹移居英國、買英國樓的資訊，黃小姐發現KOL介紹的區份，往往也被香港人帶旺，「香港好多人有能力去Cash buy（不用造按揭）英國樓，這些（KOL介紹）區放盤可能得20個，去得好快，好多人Mon（監察）得好緊，一見有盤就想睇，甚至唔睇都買。」

在地產網站上英國樓盤會以郵遞區號（Postcode）標明，例如M1至M4是曼城市中心，她發現部分買家有「問冧巴」心態，跟着KOL介紹的Postcode買英國樓，「人人需求唔同，好區係貴啲，但現在炒貴了，Upside（上升幅度）又有幾多？」她認為準買家最好因應個人投資需要來選擇區份。

不買新一手樓及HMO

黃小姐3年前買英國樓，一開始已決定不買一手樓花，因她發現一手新樓往往較同區樓價貴一兩成，「又唔知起成點，點解要俾premium（溢價），take多啲risk（冒更多風險）？」同時，她有朋友到收樓時才發現銀行估價不足，需要額外首期，大失預算。

她又留意到近年一些香港投資會買市郊的House（獨立屋），重新改建再分租（類似香港的「劏房」），當地稱為HMO（House in Multiple Occupation），一個物業至少有3個租客。HMO在扣除各項雜費前，租金回報可超過10厘，故受香港人青睞。

她認為HMO不適合新手越級挑戰，自己也沒有投資HMO，因她估計在新冠肺炎後，大家也想分居，3個或以上租客共居的HMO需求會減少。此外，HMO在扣除維修費及水電費（一般也由業主包水電費）後，相信回報很難有10厘，「你好難控制人點用水用電，而且英國水電費貴過香港好多，好多人會忽略。」

更重要是，HMO的投資重點是買入較殘舊的物業改裝，「改裝完賣出來，物業升值好多，對當地人會係非常好嘅投資項目。」不過，改建物業涉及很多專業知識，改變結構要向政府入紙申請，也要找師傅入圖入則，她認為香港人沒有這個人際網絡，經一些代理或樓市導師投資HMO，中介費隨時也花5萬至10萬元，或等同物業升值金額，得不償失。

再者，裝修改建需要監管施工進度，她有朋友投資HMO，裝修也搞了一年，「知你香港人拖你」，令投資者失預算。她認為HMO要人在當地才適合投資，否則還是買市中心、市郊的二手樓，往往一收樓便可放租。雖然租金回報不及HMO，未扣管理雜費約為5.5厘至6厘，但勝在較簡單。

測量師費不可慳

買二手舊樓，樓宇結構安全及後續維修開支不容忽視。黃小姐說，如果買家找當地銀行做按揭，銀行會安排測量師到單位估價，有機會找出結構安全問題。不過，如果買家不用按揭，便最好自己聘請測量師，避免買中有樓宇結構、滲水問題的物業。「英國買樓，（大部分情況）未到Exchange contract（交換合約）都唔使俾錢（訂金），最多蝕律師費、測量師費。」

此外，自從黃小姐做了曼城樓的業主後，每年也有飛過去，親自考察物業的最新情況。「睇睇有無需要維修，如果窗漏水唔整，幾年之後整成本好高」，她又說英國不同香港，租客往往願意開門給業主入屋看看。

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