【自製長糧 不可不察】逆按揭潛在一個危機！教你怎樣避免樓財兩失陷阱 (Reverse mortgages, Creating a steady and lifelong retirement income) ...... !

​醫學的進步令人類壽命愈來愈長，將來長命百歲可能變成常態。當你做到60歲退休時，諗諗要靠食老本活多20至30年，不禁心裏一寒。從趨勢可見，逆按揭會是未來中產一族的退休後獲取收入方法之一，它標榜自住樓或收租單位可月月收息至百年歸老，但筆者研究其運作時，卻發現了一個潛在危機，若安排失誤隨時臨老樓財兩失。

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逆按揭潛在危機
目前，持有已供滿的物業，樓齡在50年以下，便可從55歲起開始可申請逆按揭，開展月月有息收的日子。如果是自住物業，業主更可一邊住在原有單位，一邊每月獲取收入，最長可取到百年歸老。

以香港人平均壽命約85歲為例，假設60歲退休，仍會活上25年以上，好彩者30年也不足為奇。除非敍造逆按揭時，自住物業是新樓或樓齡在20年以下，否則隨著這25至30年過去，到業主80多歲時，自住物業樓齡頗大機會超過50年，屆時一旦被發展商或市區重建局看上，便有機會陷入強拍的危機中。

不少人覺得社區重建局或發展商收樓，一般會提出優厚的條件，要一樓換一樓未必太困難。的確，若你的物業是自由身，沒有敍造逆按揭，強拍絕不是問題，更可望獲得一筆可觀賠償，另覓新居安享晚年。

出售單位後要先還逆按揭欠款

不過，對於將自住單位作逆按揭者，特別是已領取逆按揭長達10多至20年者，便有機會因強拍單位而面臨危機。參考按揭安老計劃資料，如物業被收樓及依法強拍，按揭證券公司將視這項安老按揭為到期事件之一，有關物業任何獲得的補償或出售所得款項，先要用於償還逆按揭的欠款，若有餘額才會退還給業主。如出售物業後所得款項不足以清還逆按揭欠款，有關差額將由按揭證券公司承擔，業主無需額外抬錢還款。

問題來了，獲得補償或出售單位所得，先要償還逆按揭欠款，當中包括過往十多廿年每月曾收取的借貸總金額，以及有關這筆借貸的每月利息支出，加上按揭保險費用。由於欠款及利息等經歷長期複式滾存下來，最終欠款及利息就算不超出補償所得，亦幾可肯定有大部分要用作償還逆按揭，餘額才輪到業主落袋。

做逆按揭時最好在25年樓齡以下
人到老時，自住樓被強拍失去居所，原本豐厚賠償歸還了逆按揭後所餘無幾，本來領取的每月收入亦隨之消失，這種臨老樓財兩失的危機，絕對不能忽視，特別是只有一個自住單位的業主。

每樣收息工具都有其優劣，及早得知風險所在，便可防患於未然。要降低上述老來的風險，便要從敍造逆按揭的自住單位著手。首先是樓齡在開始做逆按揭時最好在25年以下，愈新愈好，其二是揀選屋苑，增加收購難度及重建誘因。符合這兩要求的物業，在晚年遇上強拍的機會率將大為降低。

筆者@鄭叻（精叻理財）


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